Comment fonctionne ce calculateur

1. Revenu admissible. Votre revenu annuel brut réparti sur 12 mois, plus vos autres revenus mensuels, plus la portion des revenus locatifs qu’un prêteur retiendrait (vous fixez cette portion ; 70 % constitue une hypothèse intermédiaire dans la fourchette de 50 à 80 % souvent utilisée par les prêteurs).
2. Capacité mensuelle d’endettement. Le revenu admissible multiplié par le ratio d’amortissement total de la dette (ATD), plafonné à 44 % par défaut. C’est le plafond de tout ce que vous payez chaque mois : les deux prêts hypothécaires, les taxes foncières, le chauffage, les frais de copropriété et les autres dettes.
3. Obligations existantes. Votre paiement hypothécaire actuel, la taxe foncière et le chauffage de votre résidence actuelle, vos paiements de dettes fixes et 3 % par mois de tout solde de crédit renouvelable (marge de crédit, cartes de crédit) sont soustraits de cette capacité.
4. Capacité de paiement après simulation de crise. La marge qui reste devient le paiement du nouveau prêt hypothécaire, calculé au taux admissible minimal (TAM) : le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %. Vos paiements réels sont établis selon votre taux contractuel, mais votre admissibilité est évaluée au taux de la simulation de crise.
5. La résolution du prix. La taxe foncière de la nouvelle propriété dépend de son prix, et le prix dépend du budget qui reste une fois la taxe payée. Le calculateur résout cette dépendance circulaire par itération jusqu’à ce que les chiffres concordent, au lieu d’estimer la taxe à partir d’une approximation comme le font les outils plus simples.
6. Règles de mise de fonds. Le résultat est plafonné par la règle de mise de fonds minimale applicable à votre type de propriété. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % sur une résidence secondaire, la prime d’assurance prêt hypothécaire est ajoutée au prêt et l’amortissement est plafonné au maximum assuré.

Le montant final est le moindre de la limite de revenu et de la limite de mise de fonds. Le panneau de résultats vous indique laquelle des deux vous contraint, parce que la solution n’est pas la même dans les deux cas.

Être transparent sur nos limites fait partie de la crédibilité. Pour l’instant, le calculateur ne modélise pas :

• Le ratio ABD. Les prêteurs appliquent deux ratios : l’amortissement brut de la dette (ABD, frais de logement seulement, autour de 39 %) et l’ATD. Nous appliquons uniquement l’ATD. Pour un emprunteur ayant peu de dettes autres que le logement, l’ABD peut parfois être la contrainte la plus serrée, ce qui rendrait notre estimation légèrement généreuse.
• Le traitement des revenus locatifs propre à chaque prêteur. Certains prêteurs déduisent les revenus locatifs des dépenses de la propriété au lieu de les ajouter au revenu. La méthode d’ajout au revenu que nous utilisons est la plus répandue, mais les résultats varient selon le prêteur, le type de propriété et le dossier de l’emprunteur.
• Les propriétés de villégiature de type B. Les chalets saisonniers ou à accès éloigné font face à des limites plus strictes (75 % sans assurance, assurables uniquement par Sagen). Nous modélisons les propriétés standard de type A.
• Les taxes provinciales et les frais de clôture. Les droits de mutation immobilière, souvent appelés « taxe de bienvenue » au Québec, les frais de notaire et les inspections influencent les liquidités nécessaires à la transaction, et non le prix pour lequel vous êtes admissible. Ils sont prévus pour une version ultérieure.

Nous avons testé le moteur de calcul contre le calculateur de résidence secondaire américain de Pacaso, en configurant notre moteur avec leurs hypothèses : un plafond d’endettement de 43 % du revenu, aucune simulation de crise et aucun frais de possession sur la nouvelle propriété. Sous ces hypothèses, notre moteur reproduit leur résultat publié au dollar près.

Nous avons ensuite soumis le même emprunteur aux règles canadiennes. Le résultat est arrivé environ 25 % plus bas, et c’est précisément là l’intérêt : la simulation de crise et les frais de possession de la nouvelle propriété sont de véritables contraintes dans l’évaluation de la capacité d’emprunt au Canada. Un calculateur qui les ignore vous montre une propriété que vous ne pouvez pas financer. Nous préférons être justes plutôt que flatteurs.

Avec les valeurs par défaut du calculateur : 100 000 $ de revenu brut, 1 500 $ de loyer mensuel retenu à 70 %, un paiement hypothécaire actuel de 2 340 $ plus 300 $ de taxes et 120 $ de chauffage, 500 $ d’autres dettes, 50 000 $ de mise de fonds, un taux contractuel de 4 % et la simulation de crise activée :

• Revenu admissible : 9 383 $ par mois
• Capacité d’endettement à 44 % d’ATD : 4 129 $ par mois
• Obligations existantes : 3 260 $ par mois
• Taux admissible : 6,00 % (4 % + 2 points de pourcentage)
• Résultat : environ 147 000 $ de prix maximal avec un prêt hypothécaire de 97 164 $, limité par le revenu

Un chiffre qui donne à réfléchir, et c’est voulu : porter deux propriétés sur un seul revenu est exactement la situation que les règles d’admissibilité existent pour éprouver.

Ce calculateur fournit des estimations fondées sur certaines règles d’admissibilité et pratiques courantes du secteur hypothécaire canadien. Il ne constitue ni un conseil financier, hypothécaire ou en placement, ni une préautorisation. L’approbation réelle dépend notamment de votre dossier de crédit, de vos revenus admissibles, de la propriété visée ainsi que des politiques propres à chaque prêteur et assureur hypothécaire. Validez votre situation auprès d’un courtier hypothécaire ou d’un autre professionnel qualifié.